Bail commercial : comment réviser le loyer avec l’indice du deuxième trimestre 2026

Un loyer commercial ne se fige pas à la signature du bail : tous les trois ans, chaque partie peut en demander la révision, et une clause d’indexation le fait souvent évoluer chaque année. Le 23 septembre 2026, l’Insee a publié l’indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre, à 137,16 : c’est la valeur de référence de la plupart des révisions de cet automne.

L’indice des loyers commerciaux, ou ILC, combine pour 75 % l’évolution des prix à la consommation et pour 25 % celle du coût de la construction. Sa hausse sur un an n’atteint plus que 0,26 %, contre 6,60 % au deuxième trimestre 2023 : un indice presque à plat après des années de forte hausse. Pour un commerce dont le bail court depuis 2023, comment calculer le nouveau loyer, puis le réclamer ou le contester dans les formes ?

Quel indice sert à réviser un loyer commercial ?

L’ILC s’applique aux baux des activités commerciales et artisanales, l’ILAT aux activités tertiaires comme les bureaux ou les professions libérales. Depuis septembre 2014, l’indice du coût de la construction ne sert plus à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés. Au deuxième trimestre 2026, l’ILC vaut 137,16 et l’ILAT 138,01.

Ces valeurs, reprises dans les indices du deuxième trimestre 2026 diffusés par Entreprendre Service Public, succèdent à 135,26 pour l’ILC et 137,42 pour l’ILAT au premier trimestre. Le trimestre de référence est celui que fixe le bail, et une révision demandée en octobre retient le dernier indice publié. Reste à le traduire en montant.

Comment calculer la révision triennale d’un loyer commercial ?

Le loyer révisé s’obtient en multipliant le loyer en cours par le dernier indice publié, divisé par l’indice de la précédente fixation. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente, selon la fiche officielle du service public.

Prenons une boutique louée 2 000 € HT par mois depuis le 1er octobre 2023, avec pour référence l’ILC du deuxième trimestre 2023, soit 131,81. Révisé au 1er octobre 2026, le loyer passe à 2 081,18 € par mois (2 000 × 137,16 / 131,81), soit une hausse de 4,06 % et 974 € de plus sur l’année. Le plafond de 10 % n’est pas atteint.

Le même bail assorti d’une indexation annuelle aurait suivi l’indice d’année en année : +3,73 % en 2024, +0,07 % en 2025 et +0,26 % en 2026. Le montant final est identique, mais la révision triennale concentre toute la hausse sur une échéance, quand l’indexation l’étale : en 2026, celle-ci n’ajoute qu’environ 5 € par mois.

Les étapes d’une demande de révision triennale

La révision triennale est un droit ouvert au bailleur comme au locataire, même lorsque le bail ne la prévoit pas. Elle suit une procédure courte, à documenter par écrit :

1. vérifier que trois ans se sont écoulés depuis l’entrée dans les lieux, le renouvellement ou la dernière révision, sans délai maximal ;
2. identifier dans le bail l’indice applicable, ILC ou ILAT, et son trimestre de référence ;
3. calculer le montant avec le dernier indice publié, en contrôlant le plafond annuel de 10 % ;
4. adresser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, en indiquant le montant réclamé ;
5. conserver la réponse écrite de l’autre partie, ou la preuve du paiement du nouveau loyer, qui vaut accord.

Le formalisme compte, car les révisions suivantes repartent de l’indice retenu lors de la précédente : dans l’exemple officiel, un bail de 2018 conclu à 500 € atteint 607,15 € après deux révisions. Ce mécanisme légal n’est pas le seul à faire bouger le loyer.

Quelle différence entre révision triennale et clause d’échelle mobile ?

La révision triennale est un droit légal déclenché par une demande écrite, alors que la clause d’échelle mobile est une stipulation du bail qui indexe le loyer automatiquement, souvent chaque année. Les deux mécanismes reposent sur les mêmes indices, mais leurs garde-fous diffèrent, comme le montrent les articles L145-38 et L145-39 du Code de commerce.

Point	Révision triennale	Clause d’échelle mobile
Fondement	La loi, même sans clause (article L145-38)	Une clause du bail (article L145-39)
Déclenchement	Demande écrite après trois ans	Automatique, à la périodicité prévue
Indice utilisable	ILC ou ILAT	ILC, ILAT ou ICC
Garde-fou	Plafond de l’indice, déplafonnement si la valeur locative varie de plus de 10 %	Révision judiciaire si le loyer varie de plus de 25 %

Le seuil du quart joue à la hausse comme à la baisse. Au-delà de 25 % de variation par rapport au prix précédent, l’une ou l’autre partie peut demander une révision immédiate, et le juge fixe alors le loyer à la valeur locative. Avec un ILC en hausse de 4,06 % en trois ans, ce scénario reste théorique, ce qui laisse sa place à un outil plus récent.

Qu’est-ce que la clause tunnel autorisée depuis le 28 mai 2026 ?

La clause tunnel borne la variation annuelle de l’indexation à un écart choisi par les parties, par exemple 3 % ou 5 %. Elle est permise depuis le 28 mai 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, en application de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026.

La limite s’applique à la hausse comme à la baisse, dans la même proportion. Avec un tunnel à 3 %, la hausse de 3,73 % constatée en 2024 aurait été ramenée à 3 %, tandis que les années de stagnation n’auraient rien changé. Le dispositif rappelle le plafonnement à 3,5 % instauré pour les PME pendant la poussée inflationniste, dont les enseignes réclamaient l’extension.

Nous regrettons le refus du Parlement et de l’État d’élargir le plafonnement des loyers commerciaux.

Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, fédération du commerce spécialisé, lors d’une conférence de presse à Paris le 5 juillet 2023

Trois ans plus tard, la modération des hausses se négocie. Le tunnel ne s’impose pas aux baux en cours : il se discute à la signature ou au renouvellement, alors que le paiement mensuel du loyer peut être exigé sur les baux en cours depuis le 26 mai 2026. Faute d’accord, des recours existent.

Que faire en cas de désaccord sur le loyer révisé ?

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux se saisit gratuitement, par lettre recommandée, et rend son avis dans un délai de trois mois. En cas d’échec, le président du tribunal judiciaire fixe le loyer, saisi un mois après la réception du premier mémoire adressé à l’autre partie, avec l’assistance obligatoire d’un avocat.

Le dossier transmis à la commission réunit le bail, les relevés de charges, les courriers et une synthèse du litige. Pendant la procédure, le locataire continue de payer le loyer prévu, et le juge peut proposer une audience de règlement amiable, prévue par l’article R145-29-1 du Code de commerce.

Pour un différend contractuel plus large, le Médiateur des entreprises offre une autre voie amiable. La valeur locative reste l’exception, réservée aux trois cas de déplafonnement : facteurs locaux de commercialité modifiés de plus de 10 %, clause sur la durée du bail ou changement d’activité.

Un indice à plat qui déplace l’enjeu vers le renouvellement du bail

Le ralentissement de l’ILC change la nature de la discussion. Avec une hausse annuelle ramenée à 0,26 %, l’indexation ne rapporte presque plus rien au bailleur. Le rattrapage des fortes hausses de 2023 se loge dans les révisions triennales de cet automne et dans les renouvellements, où la valeur locative revient sur la table.

L’indice du troisième trimestre est attendu à la fin décembre 2026, après le rebond des prix de l’été. Les prix à la consommation pesant pour 75 % dans l’ILC, c’est par eux que passera la prochaine inflexion. Pour les commerces dont le bail arrive à échéance en 2027, l’arbitrage entre tunnel, indexation annuelle et révision triennale se joue dès la rédaction de la clause.